El buen momento de la ganadería y la limitada oferta de campos agrícolas de alta calidad explican parte de la recuperación del mercado inmobiliario rural santafesino. Un trabajo técnico del Centro de Estudios y Servicios (CES) de la Bolsa de Comercio de Santa Fe identifica estos factores y analiza cómo la aptitud de los suelos y los márgenes productivos condicionan las decisiones de inversión en las distintas regiones.

La mejora de la hacienda revaloriza los campos ganaderos

El aumento del precio de la hacienda fortaleció la demanda de campos destinados a cría, recría e invernada, con mayor movimiento de consultas en las zonas mixtas y marginales del norte provincial.

El CES destaca que la mejora en el valor del stock vacuno permitió que la relación entre los kilos de carne y la hectárea se ubique en «niveles históricamente atractivos«. Como referencia, en el norte de Santa Fe, la venta de entre dos y cuatro vacas o vientres —según su edad, condición reproductiva y calidad genética— puede equivaler al valor de una hectárea de campo ganadero.

Esta relación mejora las posibilidades de invertir en superficie, infraestructura y planteos de recría. El documento señala así el peso de los precios ganaderos en la valorización de los establecimientos rurales, especialmente en regiones donde la agricultura enfrenta limitaciones de suelo o de agua.

La tierra agrícola, un refugio de valor ante la escasez de oferta

En las zonas de mayor productividad, la dinámica responde también a una oferta restringida. Los propietarios muestran reticencia a vender suelos de clase 1, mientras que la demanda mantiene el interés por los campos con mejores condiciones productivas.

El informe define a los lotes de alta productividad de la zona núcleo como activos de «refugio de capital o reserva de valor». Esta característica contribuye a sostener sus cotizaciones, aun cuando el mercado inmobiliario rural atraviese períodos de menor actividad.

La valorización actual combina, por lo tanto, dos fenómenos: el mayor atractivo de los campos ganaderos por la mejora de la hacienda y la escasez de tierras agrícolas de calidad. Sin embargo, el impacto de estos factores no es uniforme en toda la provincia.

El costo de oportunidad cambia entre el sur, el centro y el norte

El CES analiza el costo de oportunidad de destinar una hectárea a ganadería en lugar de agricultura, o a la inversa. La decisión depende de la aptitud del suelo, los márgenes que puede generar cada actividad y el valor de la tierra.

En el sur y centro provincial, correspondientes a las zonas agronómicas con mayor aptitud agrícola, la diferencia entre los valores de los campos agrícolas y ganaderos es significativa. En la Pampa Ondulada, las hectáreas agrícolas de alta calidad alcanzaron máximos cercanos a los US$ 18.000, frente a valores de entre US$ 1.500 y US$ 3.500 para campos ganaderos de la misma región.

La brecha puede ubicarse entre cuatro y casi seis veces. Además, destinar suelos agrícolas de clase 1 o 2 a la ganadería implica resignar un margen bruto agrícola estimado en alrededor de US$ 500 por hectárea anual.

Por esa razón, el informe indica que la ganadería se desplaza hacia ambientes de menor aptitud agrícola, como las medias lomas, o hacia sistemas de intensificación, entre ellos los feedlots y los tambos.

En el norte provincial, en cambio, el costo de oportunidad es menor. En los Bajos Submeridionales, los valores de referencia se ubican entre US$ 150 y US$ 350 por hectárea. La limitante es la aptitud productiva, condicionada por los anegamientos y las características hidrológicas.

En estos ambientes, la mejora de los precios ganaderos aumenta el atractivo relativo de la inversión en tierra y producción bovina. «Vender entre 2 a 4 vacas/ vientres (según edad, condición reproductiva y calidad genética) puede equivaler a adquirir una hectárea de campo ganadero, potenciando la inversión en recría e infraestructura ganadera», plantea el trabajo.

De los máximos históricos a la recuperación de los valores rurales

La evolución de los precios permite dimensionar el escenario actual. Después de la devaluación de 2001, la hectárea agrícola de la zona núcleo cotizaba entre US$ 3.500 y US$ 4.500, mientras que en áreas del norte santafesino los valores se ubicaban entre US$ 200 y US$ 500.

La expansión de la siembra directa, la incorporación de biotecnología —con la soja resistente a glifosato— y los precios internacionales récord impulsaron una fuerte valorización. Entre 2003 y 2012, las tierras agrícolas del sur provincial alcanzaron máximos promedio de entre US$ 18.000 y US$ 20.000 por hectárea. En la región núcleo, los valores llegaron a cuadruplicarse.

A partir de 2013, el mercado ingresó en una etapa de estancamiento y corrección: los precios retrocedieron entre un 15% y un 25% respecto de los máximos de 2011. El documento atribuye ese proceso fundamentalmente a «la presión de las retenciones, las distorsiones del mercado cambiario y el impacto de sequías recurrentes».

En el panorama actual, el CES observa una tendencia de sostenimiento y recuperación gradual de los valores, impulsada principalmente por «la revalorización del sector ganadero y la escasez de oferta de calidad». La combinación de rentabilidad productiva, aptitud del suelo y valor patrimonial continúa marcando las diferencias entre los mercados rurales de Santa Fe.

Fuente: Aire Agro