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4 de marzo de 2020

¿Cómo se conforma el mercado de alquileres de estudiantes?

Los estudiantes de otras localidades que eligen vivir en Rosario buscan departamentos
ubicados en el centro, monoambientes o de un dormitorio y con bajas expensas

Rosario es, entre muchas otras atracciones y bondades, uno de los polos educativos más importantes del país. Ofrece una gran cantidad y muy variada oferta de carreras de grado, posgrados, terciarias y cursos de todo tipo. Es por ello que año tras año se convierte en la opción más elegida por miles de estudiantes de toda una gran región del centro del país, que dejan sus lugares de origen para instalarse en la ciudad durante varios años y, en muchos casos, para toda la vida.

En este sentido, la vivienda es uno de los temas más importantes. La ciudad debe brindar alternativas habitacionales acordes a lo que necesita esa gran masa de estudiantes, en cuanto a servicios, características, costos, ubicación, etc…

Para tener una idea de la dimensión del fenómeno podemos tomar como referencia los últimos datos disponibles de la Universidad Nacional de Rosario, que es la que posee mayor cantidad de estudiantes y en ese sentido resulta la más  representativa. En base a datos estadísticos del año 2018, la UNR tiene un total de 82.540 alumnos en todas sus facultades y carreras, de los cuales 17.529 son nuevos alumnos y 65.011 re-inscriptos. De esos nuevos alumnos, 9.104 (53%) son de la ciudad de Rosario, mientras que el 47% restante provienen de las provincia de Santa Fe (30%), Buenos Aires (9%), Entre
Ríos (3,25%), Córdoba (1,50%), resto de Argentina (2%), y el exterior (1,25%).



En este contexto, podemos aportar algunos datos de cómo se comporta el mercado locativo de los estudiantes.

Período de búsqueda

Las consultas de alquiler comienzan entre setiembre y octubre y se van incrementando hacia fn de año. En general, la mayoría de los contratos se concretan entre fn de diciembre y enero. En febrero va atenuando la intensidad hasta las primeras semanas de marzo.  

Localización

Respecto a las ubicaciones demandas, podemos distinguir tres grandes zonas:

Zona Centro: Es la más demandada y en la que se concentran la mayor cantidad de facultades e institutos. Tomando como referencia los números de la UNR, las facultades de Ciencias Económicas, Derecho, Humanidades y Artes e Ingeniería poseen casi 37.000 estudiantes, a los que se les suman una gran cantidad de jóvenes que, por diversos motivos, eligen vivir en el centro aunque sus facultades estén más alejadas. Dentro de esta zona, a su vez encontramos como eje más demandado las calles aledañas a San Juan y Oroño, en un radio de siete cuadras a la redonda.

Zona de Medicina: En segundo lugar tenemos todo lo que sería la “zona de Medicina”, donde las facultades de Ciencias Médicas, Bioquímicas y Farmacéuticas y Odontología, cuentan con alrededor de 22.900 estudiantes. Es un sector ya consolidado puesto que en los últimos años se ha desarrollado mucho en cuanto a infraestructura, servicios, oferta gastronómica y de recreación, y en consecuencia también ha aumentado el número de proyectos inmobiliarios y emprendimientos que ofrecen departamentos muy solicitados por el público estudiantil. 

Zona de la Siberia: Se trata de un área de la ciudad en la que circulan alrededor de 18.000 estudiantes de las facultades de Arquitectura, Ciencia Política y Relaciones Internacionales, y Psicología. En este caso, si bien se viene trabajando fuertemente desde el sector público en la zona, aún queda mucho por hacer en términos de infraestructura, transporte y seguridad, por eso la mayoría de esos estudiantes prefere instalarse más en el centro o en Barrio Martin. La zona tiene mucho potencial si se
redoblan los esfuerzos y se trabaja coordinadamente entre municipalidad, provincia y el sector privado de la construcción e inmobiliario.

Tipo de inmueble

En cuanto a las características de los departamentos, al tratarse en su mayoría de personas de 18 a 30 años, siguen priorizando vivir solos, de a dos, o como mucho de a tres (los menos). Por ello, los departamentos más buscados son los monoambientes o de un dormitorio y, en menor medida, de dos dormitorios chicos. Los amenities no son tan importantes para este segmento, más allá de valorar algún espacio de uso común con asador o lugar de reunión, puesto que en general
esas comodidades encarecen las expensas y hoy en día eso es un requisito casi excluyente: bajas expensas. Los departamentos con gastos centrales altos van quedando de lado. 

Valores

En cuanto a precios, lógicamente en la situación actual es una variable determinante, y se han dado muchos casos de estudiantes que cambian de departamento “para achicarse” en referencia a los costos.

En ese sentido, hay que apreciar y valorar que desde el sector de los profesionales inmobiliarios venimos haciendo un gran esfuerzo para conjugar el difícil contexto actual con las necesidades tanto de inquilinos como propietarios, logrando por lo general -en la media del mercado-, condiciones de contratación favorables para ambas partes. Encontramos así a propietarios que logran alquilar sus propiedades y conservar buenos inquilinos por un lado, y por el otro, inquilinos que consiguen alquilar a valores razonables, teniendo en cuenta que la inflación de los últimos 12 meses ronda el 55% y los alquileres están
ajustando en un promedio de 30/35% anual.

Estudiantes extranjeros

Por último y un tema aparte es el de estudiantes extranjeros, que viene cobrando mayor relevancia en los últimos años. En base a las cifras de 2018, en la UNR hay inscriptos alrededor de 4.733 alumnos extranjeros, teniendo a Brasil (2.840), Perú (592), Colombia (348), Haití (249), Chile (170) y Paraguay (131) como los países de mayor afluencia, pero hay también provenientes de Europa (145), África (4) e incluso Asia (14). Esta es sin duda una cuestión a ser tratada con más profundidad, pero a modo de resumen, podemos decir que si bien el mercado inmobiliario “tradicional” aún no ha encontrado la forma de absorber y alojar de manera ágil y lo más abarcativa posible esta demanda creciente, sí han aparecido formas de contratación y garantías de alquiler de empresas que se dedican a ello, para dar una mayor respuesta a este segmento.




Dr. Mauro A. Carlachiani. Abogado. Corredor Inmobiliario. Integrante de la Comisión Directiva de CADEIROS

 

FUENTE: LA CAPITAL

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